Оценка незавершенного строительства

К объектам недвижимости, незавершенным строительством относят многочисленные недостроенные здания или не до конца возведённые сооружения.

Оценка таких объектов должна быть объективной, поэтому на первый план выходит правильная классификация объекта оценки.

Оценка незавершённого строительства предусматривает несколько вариантов классификации объектов недвижимости, которые подпадают под эту категорию.

Наиболее полной для оценщика выступает классификация со стороны финансовой перспективы недостроенного объекта, другими словами - фактора доходности.

Большая часть недостроенных зданий и сооружений, не введённые в эксплуатацию являются офисными зданиями или многоквартирными домами для проживания и могут быть эффективно использованы, как приносящие солидный доход. По отношению к такому типу объектов недвижимости применяется оценка незавершённого строительства с использованием затратного и доходного подходов.

При оценке незавершенного строительства следует знать, что такие объекты не являются полноценной недвижимостью до момента фактического получения застройщиком официального акта государственной приемной комиссии.

Почему возникает необходимость оценки стоимости подобного рода объектов? Такие ситуации часто возникают при необходимости проведения быстрой оценки земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства.

К заинтересованным субъектам, участникам рынка, желающих определить стоимость объектов, следует отнести лиц, уже владеющих подобными объектами, и тех, которые готовы инвестировать собственные капиталы в продолжение строительства с целью получения в будущем весомых выгод.

Здания и разные сооружения производственного назначения можно разделить в свою очередь на две группы.

К первой группе относят объекты недвижимости особенного назначения, у которых практически отсутствуют возможности изменения своего прямого предназначения по причине специфики конструктивных решений.

Ко второй группе относятся объекты, которые имеют определенные перспективы использования, что подразумевает использование на их площадях разных типов производств, что расширяет спектр их эксплуатации в плане объемно-планировочных и конструктивных решений.

При оценке объектов незавершённого строительства первой группы используют затратный подход.
Оценка объектов, относящихся ко второй группе, основывается на комплексном применении методики затрат, а также доходного подхода.

В то же время оценка незавершённого строительства на практике не использует подход, который основан на сравнительном анализе сделок по реализации объектов недвижимости.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА:

• Копии Правоудостоверяющих/правоподтверждающих документов (свидетельство о государственной регистрации права и пр.) на объект незавершенного строительства (если была проведена регистрация);
• Копии Правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, постановления, акты, решения суда и пр.) на земельный участок на котором располагается объект;
• Копии Правоудостоверяющих/правоподтверждающих документов (свидетельство о государственной регистрации права и пр.) на земельный участок на котором располагается объект;
• Копия Кадастрового паспорта земельного участка;
• Разрешительная документация на строительство;
• Общая пояснительная записка к строительному проекту;
• Проектно-сметная документация;
• Справка о балансовой и остаточной стоимости здания по состоянию на дату оценки (для юридических лиц);
• Акт консервации не завершенного строительством объекта (если объект законсервирован);
• Сведения о наличие обременений у объекта незавершенного строительства, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта;
• Отраслевая принадлежность объекта;
• Дата начала строительства и дата окончания строительства;
• Сведения о конструктивной системе здания (сооружения);
• Разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.);
• Площадь застройки;
• Степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности;
• Копия Паспорта Заказчика – физическое лицо (разворот с фото + прописка);
• Реквизиты Заказчика – юридическое лицо (форма анкеты для заполнения юридическим лицом высылается);
• Контактный телефон для осмотра объекта.

А также:

• объектный сметный расчет (форма №3);
• сводный сметный расчет стоимости строительства;
• акты о приемке работ, выполненных от начала строительства (форма №2);
• акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку и детального анализа специфики и состояния оцениваемого имущества.

В соответствии со ст. 12 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии!!!

При проведении оценки специалисту необходимо будет осмотреть и сфотографировать оцениваемое имущество.